다주택자 양도소득세 중과유예 종료 시점 확인하기
부동산 시장의 최대 화두 중 하나인 다주택자 양도소득세 중과유예 조치가 2026년 5월 9일을 기점으로 종료될 예정입니다. 지난 2022년부터 시행령 개정을 통해 1년씩 연장되어 온 이 조치는 현재까지 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 기본세율을 적용받고 장기보유특별공제 혜택을 누릴 수 있도록 돕는 역할을 해왔습니다. 하지만 최근 정부의 발표에 따르면 추가적인 연장 없이 해당 일몰 기한을 유지할 방침이 확고해지면서 많은 다주택자가 매도 시점을 놓고 고심하고 있는 상황입니다.
이러한 정책적 변화는 부동산 시장의 매물 유도와 조세 형평성 제고를 목적으로 하고 있으며 특히 2026년 5월 10일부터는 양도 시점에 따라 세 부담이 급격히 증가할 수 있습니다. 따라서 본인이 보유한 주택의 소재지가 조정대상지역에 해당하는지 확인하고 종료일 이전에 잔금 청산이나 등기 이전을 마칠 수 있도록 구체적인 일정을 수립하는 것이 매우 중요합니다.
2026년 5월 9일까지 매도 계약을 체결하고 잔금을 완납해야만 현재의 중과 배제 혜택을 온전히 적용받을 수 있습니다.
2026년 부활하는 다주택자 중과세율 상세 더보기
중과유예가 종료되는 2026년 5월 10일 이후부터는 조정대상지역 내 다주택자에게 매우 높은 수준의 가산세율이 다시 적용됩니다. 기존의 중과 배제 기간에는 보유 기간 2년 이상인 경우 주택 수와 관계없이 기본세율인 6%에서 45% 사이의 세율이 적용되었지만 유예가 끝나면 2주택자는 기본세율에 20%p를 더하고 3주택자 이상은 30%p를 가산하게 됩니다.
결과적으로 3주택 이상의 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우 최고 75%의 세율이 적용될 수 있으며 여기에 지방소득세 10%를 포함하면 실효세율은 82.5%에 달하게 됩니다. 이는 양도차익의 대부분을 세금으로 납부해야 한다는 의미이므로 자산 관리 측면에서 막대한 손실을 초래할 수 있습니다.
과세표준 구간에 따라 세부적인 납부 금액이 달라지므로 미리 예상 세액 시뮬레이션을 진행하여 자금 계획을 세우는 과정이 필요합니다.
장기보유특별공제 적용 여부와 절세 효과 보기
다주택자에게 중과세율보다 더 큰 타격이 될 수 있는 부분은 바로 장기보유특별공제의 배제 여부입니다. 중과유예 기간 중에는 다주택자라 하더라도 보유 기간에 따라 연간 2%씩 최대 15년 보유 시 30%까지 양도차익에서 공제를 받을 수 있었습니다. 그러나 중과 제도가 다시 시행되면 중과세율이 적용되는 주택에 대해서는 장기보유특별공제가 아예 적용되지 않습니다.
예를 들어 10년 이상 장기 보유하여 수억 원의 양도차익이 발생한 경우 장기보유특별공제 20%를 적용받느냐 못 받느냐에 따라 실제 납부할 세액은 수천만 원에서 억 단위까지 차이가 날 수 있습니다. 따라서 장기 보유 주택일수록 유예 기간 내에 매도하는 것이 절세 측면에서 압도적으로 유리합니다.
장기보유특별공제는 물가 상승분을 반영해 세 부담을 줄여주는 제도이지만 중과 대상이 되면 이 혜택을 전혀 누릴 수 없게 된다는 점을 명심해야 합니다.
매도 계약 시점에 따른 세금 차이와 전략 신청하기
정부는 최근 시장의 혼란을 방지하기 위해 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결한 경우에 한해 경과 조치를 두는 방안을 검토하고 있습니다. 일반적으로 양도세의 양도 시점은 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 하지만 계약 체결 시점을 기준으로 유예 혜택을 부여할 경우 다주택자들에게 짧은 기간이나마 퇴로를 열어주는 효과가 있을 것으로 보입니다.
하지만 이 역시 국무회의 의결이나 시행령 개정 상황을 끝까지 지켜봐야 하므로 가급적 안전하게 5월 초 이전에 모든 대금 결제를 마무리하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 만약 매수자를 찾기 어려운 상황이라면 가족 간 증여나 신탁 등 대안적인 방법도 함께 고려해야 하지만 증여 역시 최근 취득세와 증여세 규정이 강화되었으므로 꼼꼼한 비교가 필요합니다.
불확실한 정책 변화에 의존하기보다는 확정된 일몰 기한 내에 거래를 완료하는 것이 가장 현명한 리스크 관리 방법입니다.
일시적 2주택 및 지방 저가 주택 예외 규정 살펴보기
모든 다주택자가 중과세율의 영향을 받는 것은 아닙니다. 일시적 1세대 2주택자의 경우 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 1주택자와 동일한 비과세 혜택 또는 일반 세율을 적용받을 수 있습니다. 또한 지방 소재의 공시가격 3억 원 이하 저가 주택이나 상속 주택 등 일부 특례 요건을 갖춘 경우에는 주택 수 산정에서 제외되거나 중과 대상에서 배제될 수 있습니다.
특히 2026년부터는 인구감소지역 내 주택 취득에 대한 세제 지원이 확대되어 1주택자가 인구감소지역의 주택을 추가로 구입할 경우 ‘세컨드 홈 특례’를 통해 다주택자 중과 걱정 없이 보유와 양도가 가능해질 전망입니다. 이러한 예외 규정을 잘 활용하면 불필요한 세금을 줄이면서도 자산을 효율적으로 운영할 수 있습니다.
자신이 보유한 주택이 중과 제외 대상인 지방 저가 주택이나 특례 주택에 해당하는지 전문가를 통해 면밀히 검토해야 합니다.
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다주택자 양도소득세 관련 자주 묻는 질문 FAQ 모음 보기
Q1. 2026년 다주택자 양도세 중과유예는 언제 정확히 끝나나요?
현재 발표된 내용에 따르면 2026년 5월 9일까지 양도(잔금 지급 또는 등기 이전)하는 분에 한해 중과 배제가 적용됩니다. 5월 10일 이후 양도분부터는 다시 중과세율이 적용될 가능성이 매우 높습니다.
Q2. 중과가 부활하면 세율이 얼마나 오르나요?
조정대상지역 내 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율 + 20%p 가산, 3주택 이상은 기본세율 + 30%p 가산이 적용됩니다. 최고 세율 구간에 해당한다면 지방소득세를 포함해 최대 82.5%까지 세율이 상승할 수 있습니다.
Q3. 장기보유특별공제는 다주택자라면 무조건 못 받나요?
중과세율이 적용되는 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다. 하지만 조정대상지역이 아닌 곳의 주택을 양도하거나 중과 제외 대상 주택(일시적 2주택, 저가 주택 등)인 경우에는 다주택자라도 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
Q4. 계약은 5월 9일 이전에 하고 잔금은 그 이후에 치르면 어떻게 되나요?
원칙적으로는 잔금일 기준이므로 중과 대상이 되지만 정부가 시장 혼란을 줄이기 위해 5월 9일 이전 계약분에 대해 유예를 인정해주는 경과 조치를 논의 중입니다. 확정된 결과가 나오기 전까지는 잔금일을 당기는 것이 안전합니다.
Q5. 비조정대상지역 주택도 중과세가 적용되나요?
아닙니다. 양도세 중과는 ‘조정대상지역’ 내에 있는 주택을 양도할 때만 해당됩니다. 비조정대상지역에 있는 주택은 주택 수와 관계없이 기본세율이 적용되며 장기보유특별공제 혜택도 정상적으로 받을 수 있습니다.